Placas solares en comunidad de vecinos: cómo se aprueban

Para instalar placas solares en una comunidad de vecinos hay que conocer unas reglas concretas: quién vota, con qué mayoría, quién paga y cómo se reparte la energía. En resumen, decide la junta, con una de dos vías de aprobación según el uso y el importe. Esta guía sigue la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y las guías de organismos oficiales y colegios profesionales, sin precios de instalación ni estimaciones de ahorro o producción. La LPH es estatal; Cataluña tiene su propia regulación, que no se trata aquí.

Resumen rápido

Las placas en la cubierta u otras zonas comunes necesitan acuerdo de la junta, aunque las use un solo vecino; si el espacio es privativo, depende del título y los estatutos.
Vía del tercio (art. 17.1): un tercio de propietarios y de cuotas; paga quien votó a favor.
Vía de mayoría simple (art. 17.2): uso común hasta doce mensualidades de gastos comunes; pagan todos.
El autoconsumo colectivo reparte la energía con un acuerdo firmado por todos.
Trámites y ayudas cambian: datos revisados a 6 de octubre de 2026.

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Quién decide: tu vivienda y los elementos comunes

En un edificio en propiedad horizontal, la cubierta, el suelo, el vuelo y las fachadas son elementos comunes, salvo que el título o los estatutos dispongan otra cosa dentro de lo que permite la ley (el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid lo admite, por ejemplo, para el tejado de un chalet).

La LPH permite al propietario modificar las instalaciones de su piso avisando antes a la comunidad, pero solo si no afecta a la seguridad, la estructura ni la configuración exterior del edificio y no perjudica los derechos de otro propietario. En el resto del inmueble no puede alterar nada.

Según el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, las placas en elementos comunes (cubierta, barandilla de una terraza) se aprueban en junta por el artículo 17, sean individuales o colectivas.

Ese artículo solo prevé «comunicación previa» para los puntos de recarga de coche eléctrico en plazas individuales de garaje (art. 17.5). Si el espacio es privativo, depende del título, de los estatutos y de si la obra altera la fábrica del edificio. El colegio de Madrid (2023) entiende que un ático con uso privativo de su cubierta no necesita autorización salvo que haya que alterar la fábrica, por ejemplo con perforaciones; entonces aplica las tres quintas partes.

Las urbanizaciones con viales, instalaciones o servicios en copropiedad pueden quedar sujetas a la LPH, como comunidad única o agrupación de comunidades; si no se han constituido así, la LPH solo es supletoria de sus pactos. Consulta los estatutos.

Qué mayorías exige la LPH para instalar placas

La LPH habla de «energías renovables», no de placas ni de autoconsumo, y ofrece dos vías. Desde el 22 de marzo de 2026 el artículo 17.1 nombra también la aerotermia y la geotermia (Real Decreto-ley 7/2026); consulta el texto vigente en el BOE antes de la junta.

Las dos vías de la LPH
Vía	Qué cubre	Votos necesarios	Quién paga
Vía del tercio (art. 17.1)	Sistemas comunes o privativos de renovables	Un tercio de los propietarios y de las cuotas, sobre el total	Solo quien votó a favor
Vía de mayoría simple (art. 17.2)	Renovables de uso común, hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes al año	Mayoría simple de propietarios y de cuotas	Todos, según su cuota

La vía del tercio

Puede pedirla cualquier propietario. El umbral se mide sobre el total, no sobre los asistentes, y los ausentes no suman: la presunción de voto favorable a quien no se opone en 30 días naturales no se aplica aquí.

A quien no votó a favor no se le puede repercutir la instalación ni su mantenimiento. Si luego quiere aprovecharla, la comunidad podrá autorizarlo si paga lo que le habría correspondido, con interés legal. La instalación es elemento común.

La literalidad del artículo apunta a que basta ese tercio, pero no hemos encontrado ninguna fuente que aclare qué ocurre si la mayoría se opone.

La vía de mayoría simple

Solo sirve para uso común. Basta la mayoría simple de propietarios y de cuotas si el importe anual repercutido, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La ley no dice cómo se calcula ese tope ni si la mayoría se mide sobre el total o sobre los asistentes; el colegio de Madrid opta por los asistentes.

Si la obra altera el edificio

Alterar la estructura o la fábrica del edificio exige tres quintas partes de propietarios y de cuotas. La ley no define cuándo una instalación lo hace: que el administrador o un letrado confirme la mayoría aplicable.

Cómo aprobar las placas en la comunidad de vecinos, paso a paso

Pide que se incluya en el orden del día. Cualquier propietario puede pedirlo por escrito al presidente. Lleva presupuestos y un diseño inicial: la ley no exige informe técnico ni proyecto para aprobar, pero el IDAE y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid los aconsejan.
Convoca la junta. La convoca el presidente; la ordinaria, con seis días de antelación como mínimo. En segunda convocatoria no hay quórum, pero la vía del tercio sigue exigiendo un tercio del total. Quien tenga deudas vencidas con la comunidad, salvo que las haya impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente, no vota ni cuenta para las mayorías.
Vota y levanta acta. El acta recoge asistentes, cuotas y acuerdos, con los nombres de quienes votaron a favor y en contra cuando afecte a la validez; en la vía del tercio es decisivo, porque solo pagan los favorables. La firman presidente y secretario en el acto o en diez días naturales, y el acuerdo es ejecutivo desde entonces.
El administrador ejecuta los acuerdos de obras. Hace pagos y cobros, pero no decide la instalación. Si no se nombra a otra persona, esas funciones las ejerce el presidente.

Si un vecino impugna el acuerdo

Un acuerdo puede impugnarse ante los tribunales si es contrario a la ley o a los estatutos, si es gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o si supone un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo o se adoptó con abuso de derecho. La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y no suspende la ejecución salvo medida cautelar.

Autoconsumo individual y colectivo: qué cambia

En el autoconsumo individual la instalación alimenta a un solo consumidor. En el colectivo, varios consumidores se alimentan, de forma acordada, de instalaciones próximas y asociadas, según el Real Decreto 244/2019. Puede hacerse en red interior, con o sin excedentes, o a través de la red, y entonces solo con excedentes.

Se considera «próxima» la instalación que cumpla alguno de estos criterios:

Red interior de los consumidores o línea directa.
Redes de baja tensión derivadas del mismo centro de transformación.
A menos de 500 m de los consumidores, medidos entre los equipos de medida.
Misma referencia catastral para la generación y los consumos.
Desde el 22 de marzo de 2026, fotovoltaica o eólica de hasta 5 MW conectada a través de la red a menos de 5.000 m de los consumidores.

Si la comunidad quiere alimentar varios servicios comunes, cada uno con su propio punto de suministro (CUPS), el IDAE indica que debe diseñarse un colectivo.

Desde el 22 de marzo de 2026 la Ley del Sector Eléctrico reconoce al gestor de autoconsumo, que con autorización de los consumidores los representa; el IDAE admite que lo sea un administrador de fincas.

Sus funciones las desarrolla un proyecto de real decreto (informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, CNMC, del 15 de abril de 2026) que a 6 de octubre de 2026 no estaba publicado en el BOE. Hasta entonces el Real Decreto 244/2019 exige que cada participante comunique el acuerdo por separado.

Cómo se reparte la energía

La junta decide si se instala y quién paga; la energía se reparte con un acuerdo aparte, firmado por todos los participantes, que fija coeficientes: qué fracción de la energía generada en cada hora corresponde a cada uno. Deben sumar 1.

Según el IDAE, vale cualquier criterio (potencia, partes iguales, cuota en la comunidad) si lo firman todos. Los coeficientes pueden variar por horas si se fijan por adelantado (Orden TED/1247/2021), y una vez comunicados solo pueden modificarse con un intervalo mínimo de cuatro meses.

Ejemplo hipotético, con números redondos: cuatro vecinos con coeficientes fijos de 0,40; 0,30; 0,20 y 0,10, que suman 1. Si en una hora la instalación aportara 10 kWh netos, se repartirían así.

Ejemplo hipotético de reparto
Vecino (hipotético)	Coeficiente	Parte de 10 kWh
A	0,40	4 kWh
B	0,30	3 kWh
C	0,20	2 kWh
D	0,10	1 kWh

A la distribuidora se entrega el acuerdo firmado y el fichero de coeficientes; hay que volver a entregarlos si entra o sale un participante.

Los excedentes de instalaciones renovables de hasta 100 kW pueden acogerse a la compensación simplificada: un descuento en la factura de la energía que tomas de la red, nunca un cobro ni un saldo a favor. Para acogerse a la compensación, un colectivo con excedentes necesita, según el IDAE, que la instalación esté conectada a la red interior de al menos uno de los participantes (preguntas frecuentes del IDAE, pregunta 8). Mira cómo leer la factura de la luz con placas solares y cómo se tratan los excedentes.

Trámites: de la junta a la puesta en marcha

Diseño técnico. El reglamento electrotécnico de baja tensión exige proyecto por encima de 10 kW y, en el resto, una memoria técnica de diseño, que elabora una empresa instaladora habilitada (o un técnico competente).
Ayuntamiento. En Andalucía, el autoconsumo renovable de hasta 500 kW en edificaciones existentes en suelo urbano se tramita por declaración responsable, salvo en bienes de interés cultural; si no cumple esas condiciones, hace falta licencia urbanística. Consulta qué documentación exige tu ayuntamiento; en otras comunidades autónomas el régimen puede ser distinto.
Legalización y comunicación. Según el IDAE, la empresa instaladora pide a la distribuidora el código de autoconsumo (CAU) y emite el certificado de instalación eléctrica (CIE). Cada consumidor comunica el autoconsumo, directamente o por su comercializadora, con el mismo acuerdo de reparto.
Seguro. La LPH no obliga a asegurar las placas. La Ley de Contrato de Seguro obliga a comunicar al asegurador los cambios que agraven el riesgo declarado; no dice si unas placas lo son, así que consulta a la aseguradora de la comunidad antes de instalar.

Bonificaciones y ayudas: cómo comprobarlas

La fiscalidad de la eficiencia energética ha cambiado varias veces desde 2025, con reales decretos-ley derogados por el Congreso. Datos a 6 de octubre de 2026; confírmalos en la fuente oficial.

Bonificaciones y ayudas que comprobar
Ayuda	Quién la gestiona	Qué comprobar
ICIO, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras	Ayuntamiento	La ley permite bonificar hasta el 95 % a las obras con sistemas solares homologados, pero es potestativa: sin ordenanza, no existe.
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles	Ayuntamiento	La ley permite hasta el 50 % de la cuota; los demás requisitos los fija la ordenanza.
IRPF, deducción por autoconsumo renovable	Agencia Tributaria	Solo instalaciones finalizadas en 2026; condiciones debajo de la tabla.
Incentivos para el uso eficiente de la energía en Andalucía	Agencia Andaluza de la Energía	Programa 1, sector residencial: del 22 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027, o hasta que se declare concluido, con presupuesto limitado. Pueden ser beneficiarias las comunidades de propietarios; si no destinan el incentivo a una actividad económica, solo se incentiva el autoconsumo sin excedentes o con excedentes acogidos a compensación. Según las bases reguladoras, no valen obras concluidas antes de solicitarlo.

Condiciones de la deducción del IRPF por autoconsumo renovable, a 6 de octubre de 2026:

Es el 20 % de lo pagado en 2026 por propietarios de viviendas en edificios de uso predominante residencial. Quien instala en un inmueble de su propiedad tiene otro porcentaje.
Exige la instalación finalizada en 2026, el certificado de instalación eléctrica y un pago que no sea en efectivo. La base máxima es de 5.000 euros anuales y se restan las subvenciones.
No puede combinarse, para una misma instalación en un mismo inmueble, con la deducción por obras de rehabilitación energética (disposición adicional 50.ª). El texto tampoco aclara cómo se atribuyen a cada propietario los pagos de la comunidad.

El ICIO se paga aunque baste una declaración responsable, y cada ayuntamiento fija el tipo con un máximo del 4 %. El ejemplo siguiente, el de Marbella, procede de una ordenanza consultada el 6 de octubre de 2026 y puede haber cambiado; consulta la de tu municipio.

Marbella: bonifica el 95 % del ICIO sobre la parte del presupuesto que corresponde a los sistemas solares, previo informe favorable de los servicios técnicos. Con declaración responsable, hay que pedirlo en 10 días hábiles.

Errores que conviene evitar

Confundir el acta de la junta con el acuerdo de reparto, que firman todos los participantes.
Perder un plazo: una bonificación municipal, o un incentivo que exige no haber terminado la obra.
Fiarse de guías antiguas: alguna aún habla de nueve mensualidades en lugar de doce.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo instalar placas en mi terraza si la comunidad se opone?

Depende de si el espacio es común o privativo según el título y los estatutos. Si es común, necesitas acuerdo de junta: cualquiera puede pedir que se vote, pero hay que reunir el tercio de votos favorables. Con oposición firme, consulta con un letrado.

¿Tiene que pagar quien vota en contra?

En la vía del tercio, no. En la de mayoría simple, sí: el coste es gasto general y se reparte por cuotas.

¿Hace falta un proyecto técnico?

La LPH no lo exige. El reglamento de baja tensión pide proyecto por encima de 10 kW y, en el resto, una memoria técnica de diseño de una empresa instaladora habilitada.

¿Hay que crear una comunidad energética?

No, es una opción: para un colectivo basta el acuerdo de reparto firmado por todos.

Siguiente paso

Si quieres valorar una instalación para tu propia vivienda, puedes pedir un presupuesto.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico: el cómputo de las mayorías, los estatutos y las ordenanzas deben confirmarlos el administrador de fincas o un letrado. La imagen de portada es ilustrativa y está generada con inteligencia artificial.